이 글을 쓰고 있는 현재 한국은행의 기준금리는 1.75%이다. 1%금리는 우리 경제의 당면한문제를 압축적으로 보여주는 지표다. 경기의 장기침체, 가계부채 증가, 소득감소, 내수부진, 일자리부족, 양극화로 경제의 체력이 떨어지다 보니 초저금리라는 고강도 처방전이 나온 것이다. 돈이 경제를 살아움직이게 하는 혈액이라면, 금리는 혈압이다. 고혈압도 문제지만, 저혈압도 문제다. 저금리, 저물가, 저투자의 지금 현상을 뉴노멀이라고 한다. 과거 같으면 비정상으로 보였을 현상이 지금은 표준이 된 것이다. 1% 금리절벽에서 국가는 개혁을, 기업은 혁신을, 계는 자산의 구조조정을 해야 한다. 이책은 정부와 기업의 대응이 아닌 가계와 개인의 생존법에 초점을 맞췄다.

김광기‧서명수‧김태윤‧장원석 共著, 메디치미디어 刊

결론부터 말하자면, 연5%정도의 중위험, 중수익을 추구하라는 것이 이책의 해법이다. 그렇다면 저금리가 앞으로 오래 지속된다는 말인가? 그렇다. 저금리는 한국만이 아닌 세계적인 현상이다. 주요국들이 생산가능인구가 감소하는 ‘인구절벽’상태다. 고령화가 심해지면, 소비가 줄고 디플레 위험이 커지는데 금리가 오르기는 어렵다. 때문에 예금,보험으로 재테크하던 시절은 끝났다. 이제는 투자에 도전해야 한다. 국내외 자산을 망라해 예금이자 보다 높은 수익에 끊임없이 도전해야 하는 시대가 된 것이다. 그게 주식이든, 채권이든, 부동산이든.

하이 리스크, 하이 리턴이라 했다. 리스크는 원금손실 위험과 큰 변동성이다. 하지만 리스크의 천적은 시간이다. 위험은 시간 앞에서 눈녹듯이 사라진다. 투자는 내재가치가 좋은 대상을 골라 오랜시간을 버텨야 승부가 난다. 머리보다는 엉덩이의 무게가 투자의 성패를 좌우한다. 주식이든 부동산이든 현재와 미래의 현금창출 능력에 베팅해야 한다.

집사서 돈 벌던 시절은 끝났다. 주택가격은 3기둥 위에 세워진 집과 같다. 인구,소득,유동성이다. 미국의 덴트연구소의 분석에 의하면 소비는 47세에 왕성해지며 그뒤로는 빠르게 줄어들더라는 것이다. 40대후반은 직장에서 가장 왕성히 일하고 소득도 많지만 50대에 접어들면 자녀들의 독립과 은퇴준비로 씀씀이를 줄이더라는 것이다. 47세 인구가 줄어드는 시점을 인구절벽이라고 보면, 한국은 출생인구가 가장 많았던 1971년생이 47세를 맞이하는 해가 2018년이다. 인구절벽이 지나면 소비가 위축돼 물가가 오르지 않거나 하락한다. 일본이 그랬다. 서울 강남을 중심으로 전셋집이 속출하는 이유가 그렇다. 전세값에 20%만 더 얹으면 집을 살수 있지만 그러기 싫다는 심리가 확산되는 것이다.

미국에는 주택가격과 월세사이 오랜 역사를 통해 형성된 공식이 있다. 집값은 연간임대료의 20배 정도가 적당하다는 사실이다. 또 주택임대료는 그 집에 사는 사람소득의 20~25%가 적당하다는 것이다. 이를 집값=연간임대료*20배 공식에 대입하면, 적정주택가격=연간소득의5배라는 공식을 도출할수 있다. 연간 월세가 2000만원 나오는 집의 가격은 4억이고, 연봉은 소득의 25%를 냈다면 8000만원이니, 집값은 연봉의 5배라는 뜻이다. 이것이 PIR(소득 대비 주택가격비율)이다. 수익형 부동산에 투자해야 되는 시대다. REITs나 REF와 같은 부동산펀드를 이용하면 소액으로도 수익형 부동산에 간접투자해 배당과 차익을 얻을수 있다. 절약,공부,투자는 이제 생존의 출발점이다. 어려울수록 가장 먼저 버려야 습관은 무관심이 아닌가 한다.

이현효 / 활천경희한의원